Wie wird der Finanzierungsbedarf errechnet?

Eine Baufinanzierung wird dann beantragt, wenn eine Immobilie gekauft, errichtet oder saniert werden soll, das vorhandene Eigenkapital jedoch nicht ausreicht. Um den Finanzierungsbedarf, also die Summe, in deren Höhe das Fremdkapital notwendig ist, zu ermitteln, wird eine Finanzierungsbedarfsrechung durchgeführt. In aller Regel geschieht dies durch die finanzierende Bank, Sparkasse oder Bausparkasse. Aus der Finanzierungsbedarfsrechnung ergibt sich, wie hoch der Gesamtfinanzierungsbedarf ist und somit welche Mittel insgesamt für welchen Zeitraum benötigt werden. Im Rahmen einer Baufinanzierung setzt sich der Gesamtfinanzierungsbedarf aus Faktoren wie dem Kaufpreis, den Kosten für den Bau oder die Sanierung, der Grunderwerbssteuer und den Gebühren für den Notar und die Grundbucheinträge zusammen. Daneben wird häufig ein Puffer eingeplant, um auf Unvorhergesehenes reagieren zu können. Von dem errechneten Gesamtfinanzierungsbedarf wird das vorhandene Eigenkapital abgezogen. Als Eigenkapital werden die Mittel bezeichnet, über die der Kreditnehmer selbst verfügt. Hierunter fallen beispielsweise Bargeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, Grundbesitz oder auch bereits vorhandenes Material. Neben dem Eigenkapital wird die geplante Eigenleistung, die auch als Muskelhypothek bezeichnet wird, vom Gesamtfinanzierungsbedarf subtrahiert. Eigenleistung bezeichnet die Arbeitsleistung, die der Kreditnehmer selbst erbringt, um dadurch Kosten für beispielsweise Handwerker einzusparen. Die verbleibende Summe gibt den Finanzierungsbedarf wieder, in dessen Höhe das Darlehen beim Finanzierenden beantragt wird. Eine Zwischenfinanzierung im Rahmen der Finanzierungsbedarfsrechung bedeutet, dass das Eigenkapital oder Teile davon zwar vorhanden, jedoch nicht sofort verfügbar sind. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn das Kapital erst nach der Zuteilung eines Bausparvertrages oder erst dann zur Verfügung steht, wenn der Verkaufserlös von vorhandenen Immobilien eingeht. Bei einer Finanzierungsbedarfsrechnung handelt es sich um eine sogenannte ex-ante-Kalkulation, was bedeutet, dass die Rechnung auf bekannten und aktuellen Faktoren basiert. Daher kann es passieren, dass die ursprünglich kalkulierten Kosten mit den tatsächlich entstandenen Kosten nicht übereinstimmen. Entstehen höhere Kosten als geplant, wird das zusätzlich benötigte Kapital im Rahmen einer Nachfinanzierung zur Verfügung gestellt, die jedoch häufig zu ungünstigeren Konditionen als die eigentliche Baufinanzierung und nur bei entsprechend vorhandener Bonität vergeben wird.